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12月底。
林祖辉在新时代地产的办公室工作,脑海里却不时浮现李佳欣的曼妙身姿;
他现在终于知道:前世大刘为什么后悔年轻时太好玩了,这tmd伤身体啊!
他决定,平常在饮食上注意一下,争取能玩到八十岁!
“老板,人都到齐了,该开会了!”助理走了进来,恭敬的说道。
“好,我马上到!”
林祖辉抛掉脑海里不健康的想法,决定还是要趁着年轻,多赚一点钱。
等将来自己年龄大了,投资环境也不好了,那时候想赚钱都困难了。
来到会议室里,新时代地产的高管纷纷坐直身子,眼睛随着林祖辉移动而转移视线。
林祖辉来到董事长位置上,严肃的说道:“会议开始!梁董事先向大家汇报一下——公司的情况!”
梁真勋点点头,他早有准备,公司的各种信息熟记于心,这就是迎合老板的作风,开会效率一定要高。
“当前,新时代地产内部资产重估为16.5亿,债务为5.12亿,债务率为三成。旗下正在发展的楼盘是七个,可提供住宅面积为71万平方尺,计有1300多个住宅单元......收租物业资产值占公司的62%,而且收租物业分散且很杂,运营成本高......公司的土地储备在中型地产商里,属于一般水平.....公司目前市值为13.9亿,已经排名香江地产上市公司的第25名,发展迅速......”
听完梁真勋的话,一些高管本想高兴的拍掌,不过一看林祖辉的脸色,就知道不合时宜。
林祖辉一只手按照本子上,一只手拿着一支笔,语气平静的说道:“大家来说说公司目前的问题有那些!”
今天这个会议可不是来唱赞歌的,他已经发现新时代地产的潜力不足,和一些突出的问题。因为他对新时代地产要求很高,所以绝不会满足跻身一家中型地产商。
陈斌率先说道:“我来说说发展物业的问题吧!新时代地产虽然今年有七个地盘在发展,在中型地产商中也算上游水平,但是我们公司的土地储备和旧楼盘不足,若是公司的大方向是发展商,那就需要现在开始增加土地储备.....土地成本越低,开发楼宇的成本越低,将来我们才有更大的竞争力。”
这里涉及到一个大方向的问题,陈斌也说了,就看老板你是想收租为主呢,还是发展地盘为主呢!
林祖辉点点头,没有表态。
这时候,高毅也说道:“公司的收租物业也有一些问题:商场、写字楼占比不足,住宅占比太大,单个物业价值偏低、分散,运营成本偏高......我们可以尝试出售一些住宅物业,去增加公司的土地储备。”
高毅没有因为自己分管收租物业,而不顾公司的大局。
接下来,剩下的几位高管也纷纷发言,找公司的茬!
林祖辉听完大家的发言后,笑着说道:
“看来今天这个会议开的很及时,找出了不少公司的问题!大家说的很有道理,正好我们来制定以下明年的发展策略。”
“首先,我会在最近联络各家银行提供约2亿的贷款,我们要增加公司的土地储备。虽然目前价格看似上涨了不少,但比起一年后,两年后,我们今天购买的物业,那就是相当划算。”
林祖辉的第一个动作就是王炸,现在香江的地产商刚刚经过地产大暴跌,没有哪家地产公司敢将负债率接近五成。
但林祖辉敢,因为他知道后面没有大暴跌了;
‘八七股灾’后,地产整体下跌10%至15%,新界换地证下跌三成;
‘****股灾’后,地产整体下跌25%至30%,但是约一年不到便反弹回去(82暴跌差不多用了四年才反弹上,期间萎靡两年多时间)。
总结起来,没有1982年的大暴跌40%以上,五成负债率完全可以接受,就是七成也不至于破产。当然了,前提是银行肯借款,这就需要一些花言巧语了。
“其次,我打算在明年(1986年)二月份,清理一批住宅物业及收租表现不好的物业,回笼约2亿的资金。”
第二条是很有必要的,新时代地产光是从伟益置业,就接过来一批收租表现不好的物业(物业本身价值有增值,少量获利),再加上前面购买的收租物业(分散,住宅为主),清理掉这些收租物业,不但可回笼两亿资金,还能降低公司运营成本,最后还能获利不菲。
“最后,元旦过后,我们开始分批少量销售旗下的住宅物业,你们要做好手续工作。”
众人纷纷点头应是,并在本子上记下老板的讲话。
会议散去过后,林祖辉还在想着新时代地产的事情,新时代地产在二月份清理收租物业后,下半年还得清理一些物业,去用于购买土地,减少收租物业。
只要是在1987年5月份以前,都值得买入土地和旧楼盘,增加公司的土地储备。
新时代地产之所以减磅收租物业,是因为林祖辉知道,他能收获华人置业这个公司。届时,一个母公司注重地产开发,子公司华置注重收租物业,至于中娱则在八七股灾后私有化。
......
林祖辉本人和银行谈贷款,有一个最大的好处,那就是银行其实是先看人,再看公司发展前景,最后决定贷款与否。
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