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李闲云这次过来,主要是和李城谈一下关于新城的发展问题。
新城集团过去一年多发展得很好,但问题也多。
传统实业如今饱受冲击,而在房地产方面,李闲云除了钱和土建,确实没有太多可以帮助的地方。
而房地产的问题,其实还不仅仅是银根紧锁的问题,同样还有的就是房价不涨,购房意愿下降,商场生意凋零等一系列因素。
房子要是好卖,靠预售都能回一半的钱,哪怕银根紧锁,至少不会爆雷这么多――可以说销售不利和银根紧锁,才是房地产企业爆雷的核心问题。
一个代表资金回笼与收益,一个代表资金流动与支撑!
这也就导致无论是商业地产还是商住房,都存在巨大的销售压力。
新城集团敢于大搞,说白了是因为进价低――但是进货价再便宜,终究也要卖出去才有用。
这段时间新城吃的比吐的快,海量的资产囤积,正在造成巨大压力。江旅拿下了一部分,但也只是稍稍缓解――关键还在继续拿。
这就是矛盾的地方了。
爆雷的房地产企业有这么多,确实有大量的便宜可占,但是消化能力的不足,搞不好就被便宜给撑死。
如今新城自身体量一千七百亿左右,负债7000亿。该部分体量主要来自于烂尾楼工程和部分已收购变现的产业,包括当年盛达在首府的那栋商业大厦。
这其中2500亿的债务来自易胜传媒,500亿债务来自苗辉等四家基金,还有四千亿债务来自银行。
同时新城集团本身也是债权人。
其主体债权就是恒泰盛达蓝元富丽四大家,然后就是一些其他房地产公司。
新城对这些公司的债务主要以商票收购加部分借款体现。
其中恒泰方面出资一千亿收购商票,对方承兑债务为一千六百亿,质押资产两千亿。
盛达富丽蓝元基本是以八五折价格收购商票,加部分现金。
其中盛达债权八百,质押一千六。
富丽债权七百,质押一千四。
蓝元债权八百,质押一千六。
实际支出两千一百亿,质押资产4600亿。
再就是其他房地产公司,也以类似形式借款与质押,实际出资1700亿,质押资产2500亿,获得部分资产500亿,预期可回收资金1300亿。
当前总债权4800亿,总债务7000亿,自身体量1700亿,质押总资产9100亿,流动资金700亿,另外就是还有大约500亿资金投入开发建设中。
但实际上,由于新城集团拿了大量地皮正在开发,实际投入开发资金1100亿左右,其中部分是去年产业销售获得的收益,还有就是对下属公司也有负债,其债务额为400亿左右。
也就说新城集团内外总债务实际在7400亿左右,好在大部分的债务利息并不是由他们承担。
这么高的负债率,也就是靠易胜传媒撑着了。
李闲云的意思是要不先稳一下,等处理掉部分资产再继续。
富丽那边现在已经可以搞定,很快就是1250亿的资产划拨,再加上新城集团本身还有一千二百亿左右的待处置资产。
这两千五百亿的资产,按照正常情况出售,大约可以售价三千亿左右。如果全卖掉,那银行债务就好解决了。
但李城说姜正简单,到自己想法又不一样了。
他的看法是,我们现在基本是五成的价格收产业,没有虚增浮利,所以不用担心。房地产所谓的不好卖,归根结底是价钱问题。
但现在的情况再怎么降,也没到腰斩的地步。不趁这个时候吃进,后面机会就更难得。
当然,办法也不是没有。
比如现在大幅度降价卖房,就相当于做空房市,自己回笼资金的同时,还会给其他房地产企业带来更多压力,然后再继续以更低价吃进。
但这种做法太损了,对整个国家经济影响巨大。
李闲云自然不可能同意――企业做的大了,第一考虑的不是市场,而是国家意志!
目前国家政策还是希望稳住房地产价格,尽量以市场价卖。
市场价卖利润高,但是销量就慢,毕竟市场在萎缩,导致的资金回笼也就更慢。
双方也因此讨论了许久,但事实就是除了让销售人员加紧吆喝,各种鼓吹外,就只剩自我消化这条路。
但是自我消化怎么消化的掉两千五百亿啊?
姜正那边已经帮新城消化了三百亿,吃掉了四万多亩地,要不然新城连一千亿流动资金都不到。
现在去掉富丽,外面还有七千多亿的资产,这要是全吃进去,卖不动的话,负担就更重了――说白了,蓝元盛达他们固然是不想便宜卖,李闲云也在担心一旦全资产进驻,销售不利的情况下,那利息负担可就真都是自己的了。
还有就是内部消耗,每天人吃马嚼的也是一大笔钱。
也就是说,新城集团必须在今年至少处理掉两千亿的资产,否则等七千亿的资产进入,巨额的利息负担搞不好就是一年一年上百亿的亏损。
当然,那么大的资产体量在,爆雷是不会的,但除非你搞无赖手段,否则肯定会有不好的后果。
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